Tributación local de los inmuebles y de las operaciones inmobiliarias
Tras hablar en anteriores posts de la fiscalidad directa y la fiscalidad indirecta de las operaciones de inversión inmobiliaria relacionadas con la adquisición de locales comerciales, naves industriales y/o suelos comerciales, en Inverpremium creemos conveniente recordar también el papel que juega la tributación local de los inmuebles.
La tributación local de los inmuebles es un aspecto muy importante en este juego. Las arcas municipales tienen que participar en él sin duda. Pero, ¿qué impuestos municipales tendrán que ser asumidos por el vendedor del inmueble o, en su caso también, por el propio comprador? Hablaremos de los siguientes: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) e Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Es un impuesto directo de carácter real, reclamado por los ayuntamientos de forma obligatoria. Dichos ayuntamientos tienen la posibilidad y poder de aumentar o reducir el IBI, determinando el tipo de gravamen aplicable.
El hecho imponible está constituido por la propiedad de los bienes inmuebles sitos en el respectivo término municipal, o por la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie o de la de una concesión administrativa sobre dichos bienes o sobre los servicios públicos a los que estén afectados, y grava el valor de los referidos inmuebles.
El impuesto se devenga siempre el día 1 de enero de cada año. Será sujeto pasivo la persona que posea la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, en la citada fecha.
Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
Impuesto también de carácter directo y obligatorio.
Su hecho imponible está constituido por el mero ejercicio, en territorio nacional, de actividades empresariales, profesionales o artísticas, independientemente de que se ejerzan o no en un local o ubicación determinados.
Corresponde por tanto al arrendador, siempre que se trate de una sociedad, de un local comercial o nave industrial, darse de alta y asumir el importe de este impuesto, cuya gestión es compartida a nivel municipal y social.
Quedan exentos de este impuesto:
- Las Administraciones públicas y sus respectivos Organismos Autónomos de carácter administrativo
- Los sujetos pasivos que inicien su actividad en territorio español durante los dos primeros períodos impositivos.
- Cualquier persona física
- Cruz Roja española
- Puertos
- Organismos públicos de Investigación y de enseñanza costeados íntegramente por fondos públicos o fundaciones benéficas.
- Asociaciones y Fundaciones para disminuidos físicos, psíquicos y sensoriales.
- Sujetos pasivos de IS, sociedades civiles y entidades del artículo 35.4 de la Ley General Tributaria, con importe neto de cifra de negocios inferior a 1 millón €.
- Entidades gestoras de la Seguridad Social.
Puedes consultar las tarifas de este impuesto (cuantía y método de cálculo), en el siguiente enlace: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1990-23930
Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
El ICIO es un impuesto municipal y de carácter indirecto.
Este impuesto grava la realización y puesta en marcha, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra que exija la correspondiente licencia de obras y/o urbanística.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Por último, el IIVTNU es un impuesto directo y de carácter real. Además, es de titularidad municipal y devengo instantáneo.
Este impuesto grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana, que tenga lugar tras la transmisión de la propiedad de los terrenos o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre dichos terrenos.
Este impuesto también es conocido como plusvalía municipal o arbitrio de plusvalía.
La base imponible del impuesto está constituida por el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.
¿Y ahora qué?
Una vez vistos los aspectos fiscales más relevantes que afectan a una operación de inversión inmobiliaria, en próximos posts te daremos pistas sobre cómo invertir o adquirir un buen local comercial.
