¿Alquiler variable en locales comerciales? ¿Es una posibilidad real?
Tras ver como grandes marcas introducen el modelo de alquiler variable en locales comerciales en otros países, en España, el modelo comienza a introducirse tímidamente.
A menos ventas, menos rentas. Esa es la propuesta que planteó H&M a sus caseros en Reino Unido, donde la escalada de los precios de los alquileres ha llevado a múltiples marcas a tomar decisiones como esa. Ahora este modelo comienza a llegar a España.
Principalmente a ciudades como Barcelona y Madrid, que se mantienen entre las veinte ciudades europeas donde más crecerán las rentas de retail hasta 2023, con un alza anual del 0,9%.
Las ventas de moda, en cambio, dibujan una curva opuesta. Tras dos años de recuperación, el sector cerró 2016 con un descenso del 2,2%, 2017 en plano y 2018 con una nueva caída del 2,2%, según datos de la Asociación Española del Comercio Textil, Complementos y Piel (Acotex).
En lo que va de año, las ventas han evolucionado de forma errática. Nos podemos encontrar decrecimientos del 1,9% en enero o del 8,4% en abril, o crecimientos de hasta el 11,8% en marzo o del 2,9% en mayo. En los cinco primeros meses de 2019, el comercio de moda acumula un ascenso del 2,9%, por debajo de la subida registrada por los alquileres.
En su informe de retail de agosto de 2018, la consultora Savills Aguirre Newman ya vaticinaba este desequilibrio. “La situación actual del vacancy rate se puede atribuir a varios factores: en primer lugar, a la importante diferencia entre las expectativas de renta del propietario y el operador, lo que dificulta la ocupación de determinados locales”, apuntaba la compañía, aludiendo a unas tasas de disponibilidad de en torno al 10% en calles como José Ortega y Gasset o Goya.
¿Y la propiedad? ¿Cómo le afectaría la aplicación de alquiler variable en locales comerciales?
La aplicación del modelo de renta variable implica un cambio de mentalidad entre propiedad y arrendatarios. Este modelo esta implementado desde hace tiempo en instalaciones como aeropuertos y centros comerciales. Por un lado, en un contexto de caída de ventas y cierres de tiendas, no hay ya una cola de retailers pujando por cada local, salvo en casos muy excepcionales.
Por otro, sólo un puñado de operadores copan gran parte del mercado, lo que aumenta su capacidad de presionar los alquileres.
En este sentido, este reequilibrio de fuerzas puede ampliarse también a otras fórmulas como compartir el periodo de obligado cumplimiento o establecer preavisos para resolver también para ambas partes. “Si modernizamos y actualizamos para ser igualitarios lo hacemos para todo y para todos”, sentencia Pastor.
Por ahora, la principal barrera para que ocurra continúa siendo el modelo de propiedad que impera en el mercado español, que es eminentemente familiar. Pero también esto está cambiando, a medida que los fondos, socimis y otros inversores profesionales toman posiciones en los ejes prime.
