Fiscalidad indirecta de las operaciones inmobiliarias
En Inverpremium sabemos que es importante que nuestros clientes conozcan todo acerca de las operaciones de inversión inmobiliaria en las que se encuentran, por lo tanto, en este post vamos a hablar de la otra parte, de la fiscalidad indirecta de las operaciones inmobiliarias.
Como sabéis, en nuestro anterior post hablábamos de las implicaciones de la fiscalidad directa de las operaciones inmobiliarias.
La tributación que conlleva la compraventa de un inmueble es especialmente importante en el ámbito de la imposición indirecta, en relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). En Inverpremium creemos que es importante conocer las relaciones del IVA, con el ITP- AJD, los supuestos de exención del IVA y de cómo renunciar a la exención.
Exención IVA
Para determinar si una operación de compraventa de locales comerciales o naves industriales tributa por IVA o por ITP, hay que ver si el vendedor es empresario o profesional actuando en el ámbito de su actividad o por el contrario es un particular.
Si el vendedor es empresario o profesional, la compraventa estará inicialmente sujeta al IVA, mientras que si el vendedor es particular la compraventa se sujetará al ITP.
En el ámbito del IVA, cuando el vendedor es empresario o profesional actuando en el ámbito de su actividad, y por tanto estando la operación sujeta a IVA, deberemos tener en cuenta si resulta de aplicación la exención regulada en el artículo 20.uno.22º de la Ley 37/1992 del IVA, la cual dice que estarán exentas “Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”. Por lo tanto, salvo que se proceda a la renuncia a la exención, solamente estarán sujetas y exentas de IVA las primeras entregas de edificaciones.
En función de lo anteriormente mencionado, si la operación de inversión inmobiliaria tributa por IVA, es decir, si se trata por ejemplo de una venta de edificación sujeta y no exenta, como en el caso de la venta de un inmueble realizada por un empresario siendo primera entrega, no será posible gravar la operación con el ITP. Esto es así porque una misma operación no puede quedar gravada a la vez por ambos impuestos.
Inversión del Sujeto pasivo
Si la operación, aunque inicialmente esté sujeta a IVA, quedara finalmente exenta (venta por empresario siendo segunda o ulterior entrega), estaría permitido renunciar a la exención del IVA y entonces la operación quedaría gravada por IVA y no por ITP. En este caso aparece la figura de la Inversión del Sujeto Pasivo. Cuando se aplica la Inversión del Sujeto pasivo, el vendedor no debe repercutir IVA en su factura, siendo al adquirente quien se auto-repercutirá y deducirá a su vez el IVA correspondiente (efecto neutro).
Esta regla de Inversión del Sujeto Pasivo se aplicará a las entregas de bienes inmuebles exentas según se refieren los apartados 20º y 22º del art.20.uno de la Ley del IVA en las que se renuncie a la exención (art.84.uno.2º, letra e). Para la aplicación de esta regla, tanto transmitente como adquirente, deben ser sujetos pasivos del IVA.
Ventajas de la Inversión del Sujeto Pasivo
Para el adquirente hay una gran ventaja, puesto que si aplicáramos la exención en el IVA, la entrega de los inmuebles estaría gravada por el ITP. Para el adquirente empresario o profesional, el ITP le supone un coste no deducible en la declaración del IVA, mientras que si se renuncia a la exención, el efecto impositivo del IVA será neutro.
Si bien en estos casos se devenga la modalidad de AJD (Actos Jurídicos Documentados) del ITP-AJD, este impuesto suele estar entre el 1 y el 2% dependiendo de la comunidad autónoma, porcentaje muy inferior al 7 o 10% en que se mueve la compra de inmuebles en el ITP, y por supuesto inferior al 21% si el inmueble es un local que se compra con IVA.
Cuando se compra un inmueble (local comercial o nave industrial), una parte importante de la operación son los impuestos a pagar. Dada la importancia económica y el coste final que puede tener las operaciones inmobiliarias, conviene tener en cuenta las anteriores consideraciones a la hora de plantearlas, porque dependiendo del supuesto, el resultado final es bien distinto.
En Inverpremium nuestro foco el cliente, y por eso nos centramos en ayudarle en cuantos aspectos sean necesario, desde asesoramiento financiero, hasta fiscal y legal (https://www.inverpremium.com/servicios-inmobiliarios-inverpremium/)
