Rentabilidad de un inmueble expresada en porcentaje – ¿Qué es el yield?
Invertir en inmobiliario implica una variedad de métricas y términos que son cruciales para evaluar el potencial de una propiedad. Dos de los términos más importantes en este ámbito son el «yield» y el «cap rate» (tasa de capitalización). Aunque a menudo se usan indistintamente, hay diferencias significativas entre ellos que son esenciales para cualquier inversor inmobiliario. Este artículo desglosa estas diferencias para ayudar a tomar decisiones más informadas.
¿Qué es el Yield en Inversiones Inmobiliarias?
El yield, o rendimiento, en inversiones inmobiliarias se refiere al retorno de una inversión como porcentaje del valor de mercado o costo de adquisición de la propiedad. Esencialmente, mide cuánto ingreso genera una propiedad en relación con su costo o valor actual.
Yield/ Redimiento:
El yield se calcula anualmente, como un porcentaje de los ingresos esperados dividido por el valor del activo.
Si los ingresos esperados son brutos, hablamos del gross yield. Por ejemplo, hablamos de unas oficinas, el gross yield incluye el ingreso esperado después de alquilarlas todas, como porcentaje del valor de compra del edificio.
Gross Yield = Annual Rent / Property Value
Si en los ingresos tenemos en cuenta los ingresos netos, es decir después de gastos, y teniendo en cuenta las vacantes de las oficinas no ocupadas, llegamos al yield neto, que obviamente es más bajo que el bruto.
Net Yield = (Annual Rent – Operational Costs) / Property Value
Diferencias Clave entre Yield y Cap Rate
1. Enfoque en Ingresos Brutos vs. Netos:
– El yield se basa en ingresos brutos (alquileres), mientras que el cap rate considera ingresos netos (alquileres menos gastos operativos).
2. Aplicación en la Evaluación de Propiedades:
– El yield es más utilizado en propiedades residenciales, donde los gastos operativos son más predecibles. El cap rate es preferido en propiedades comerciales y multifamiliares, donde los gastos pueden variar significativamente.
3. Indicador de Riesgo:
– El cap rate es a menudo visto como un indicador de riesgo; un cap rate más alto puede indicar un mayor riesgo y potencialmente mayores rendimientos, mientras que un cap rate más bajo podría indicar una inversión más segura con rendimientos más modestos.
4. Uso en Decisiones de Inversión:
– El yield es útil para evaluar el retorno actual de una propiedad, mientras que el cap rate es más efectivo para comparar propiedades en el mercado y evaluar la rentabilidad potencial y el riesgo.
Mientras que el yield ofrece una visión del retorno actual basado en el precio o valor de una propiedad, el cap rate proporciona una perspectiva más amplia, incluyendo el riesgo y la rentabilidad potencial. Al utilizar estas métricas en conjunto, los inversores pueden tomar decisiones más informadas y alinear mejor sus inversiones con sus objetivos financieros y su tolerancia al riesgo.
